房子租給公司當員工宿舍，房東實拿怎麼算？扣繳 10%、二代健保 2.11% 一次算清楚

房子租給公司，和租給個人差在哪？

租給公司，房東實拿怎麼算？

依所得稅法，營利事業給付個人租金，每次給付超過 2 萬元就要辦理 10% 扣繳；另依全民健康保險法，租金收入達門檻時由公司代扣 2.11% 補充保費。兩項合計 12.11%，從租金中扣除後再付給房東。

＊實拿 ＝ 租金 × 0.8789；反推租金 ＝ 實拿 ÷ 0.8789。扣繳的 10% 是預繳，次年 5 月綜所稅結算可抵；租金所得可減除 43% 必要費用。補充保費門檻與稅率以當年度公告為準。

扣掉的 12.11% 是損失嗎？

不是。10% 扣繳是把本來就應申報的租金所得先預繳，年底結算多退少補；房東申報時還可減除 43% 必要費用。對正在準備貸款、換屋、或需要所得證明的房東，公司扣繳憑單反而是最乾淨的收入證明。真正的差別只有一件事：租給公司，租金一定要申報。實務上多數企業能接受「房東實拿」報價，由公司端加成負擔稅費，因為租金可列公司費用。

公司付租用支票、要請款單，房東要自己跑嗎？

企業付租常見三種：月結支票、季繳支票、請款單走財務流程（常要附房東身分證影本、存摺影本、收據）。自己管的房東最常卡在票期、退票追蹤與公司內部核銷時程。時尚物業長年代房東收票、催票、對帳，並代跑承租公司的請款與財務流程，房東只需每月核對對帳表；押金仍由房東自行保管，租金直接匯入房東帳戶。

哪些房子適合租給公司？

• 單間獨立門牌的電梯大樓或新成屋，2～4 房，月租 3.5 萬以上。
• 捷運或園區 15 分鐘內：信義、南港（南軟）、內湖（內科）、松山、大安、中山（大直）、士林（天母）。
• 屋況可直接入住，家具家電齊全者更受外派主管青睞。
• 願意簽 2 年以上租約、接受公司名義承租與扣繳的房東。

不適合：套房分租、頂加、無電梯老公寓、短租。

為什麼不走社會住宅包租代管？

臺北市社宅包租代管受理上限為市價租金 39,000 元，代管簽約上限 35,100 元（市價 9 折）；月租 4 萬以上的物件制度上就進不去。時尚物業的住宅代管不做社宅、不收複雜租客，第一優先租給公司與企業客戶，專注中高階住宅與企業宿舍。

常見問題

經紀業：時尚物業有限公司・租賃住宅服務業（107）登字第 000266 號・臺北市信義區忠孝東路五段 762 號 3 樓。延伸閱讀：只代管不包租，押金房東自管、23 個代管成功案例。本文為一般性說明，稅務細節請以國稅局與健保署當年度公告為準。